La legge di Bilancio 2026 interviene in maniera significativa sulla disciplina delle locazioni brevi, modificando il perimetro applicativo della presunzione legale di esercizio dell'attività in forma imprenditoriale. In assenza di una disciplina transitoria, la riforma produce effetti immediati e potenzialmente dirompenti per i contribuenti già operanti nel settore.
Il regime fiscale delle locazioni brevi è disciplinato dall’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50. In luogo della tassazione ordinaria ai fini Irpef, il legislatore consente, su opzione del contribuente, l’applicazione della cedolare secca di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con aliquota ordinaria pari al 26 per cento. Per una sola unità immobiliare, l’aliquota è ridotta al 21 per cento, previa opzione esercitata in sede di dichiarazione dei redditi.
L’accesso a tale regime agevolato è stato progressivamente circoscritto dal legislatore. L’articolo 1, comma 595, della legge 30 dicembre 2020, n. 178, con decorrenza dall’anno d’imposta 2021, ha infatti limitato l’applicabilità della cedolare secca ai contribuenti che destinano alla locazione breve non più di quattro unità immobiliari per periodo d’imposta. Il superamento di tale soglia, anche per una frazione dell’anno, determina l’operatività della presunzione di svolgimento dell’attività in forma imprenditoriale, con conseguente obbligo di apertura della partita Iva, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 10/E del 2024.
Con la legge n. 199 del 2025, il legislatore ha inciso direttamente sulla soglia dimensionale rilevante ai fini della presunzione di imprenditorialità. L’articolo 1, comma 17, stabilisce che, a decorrere dal periodo d’imposta 2026, il regime speciale delle locazioni brevi è riconosciuto esclusivamente in caso di destinazione alla locazione di non più di due unità immobiliari. A partire dalla terza unità, l’attività complessivamente esercitata è attratta nel regime d’impresa, indipendentemente dal grado di organizzazione effettivamente adottato dal contribuente.
La novella solleva rilevanti criticità applicative, soprattutto in considerazione della mancata previsione di un regime transitorio. I soggetti che, al 31 dicembre 2025, destinavano legittimamente tre o quattro immobili alla locazione breve, in conformità alla disciplina previgente, si troveranno improvvisamente assoggettati agli obblighi propri dell’esercizio di attività d’impresa, con decorrenza immediata dal 1° gennaio 2026.
Sul piano amministrativo, l’esercizio dell’attività in forma imprenditoriale comporta l’obbligo di presentazione della segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) presso lo Sportello unico per le attività produttive del Comune competente, ai sensi dell’articolo 13-ter del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, in combinato disposto con l’articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241. L’obbligo di SCIA è espressamente esteso anche alle ipotesi di presunzione legale di imprenditorialità previste dall’articolo 1, comma 595, della legge n. 178 del 2020.
Sotto il profilo tributario, il contribuente è chiamato a individuare il regime fiscale applicabile. In presenza dei requisiti di cui alla legge 23 dicembre 2014, n. 190, è possibile l’accesso al regime forfettario, con esclusione dall’ambito applicativo dell’Iva e determinazione forfetaria del reddito imponibile mediante applicazione del coefficiente di redditività del 40 per cento ai proventi conseguiti. In alternativa, l’opzione per il regime ordinario Irpef comporta la determinazione analitica del reddito, la deducibilità dei costi inerenti e l’assoggettamento dei corrispettivi all’imposta sul valore aggiunto con aliquota del 10 per cento.
Ulteriori riflessi si registrano in ambito previdenziale. In assenza di cause di esonero, l’esercizio dell’attività di locazione breve in forma imprenditoriale determina l’obbligo di iscrizione alla Gestione IVS Inps Commercianti, con conseguente applicazione della contribuzione fissa e percentuale sul reddito. L’impatto complessivo della riforma, pertanto, può tradursi in un sensibile incremento del carico fiscale e contributivo.
La mancata introduzione di una disciplina transitoria espone i contribuenti a un elevato rischio sanzionatorio. Sul versante Iva, l’omessa fatturazione o registrazione delle operazioni imponibili può essere sanzionata, ai sensi dell’articolo 6, comma 1, del decreto legislativo n. 471 del 1997, con una sanzione amministrativa pari al 70 per cento dell’imposta relativa all’imponibile non correttamente documentato. In caso di applicazione del regime forfettario, la sanzione è pari al 5 per cento dei corrispettivi non documentati, ai sensi del comma 2 del medesimo articolo. Sul piano amministrativo, l’esercizio dell’attività in assenza di SCIA integra un’ipotesi di esercizio abusivo, punita con la sanzione pecuniaria da euro 2.000 a euro 10.000, ai sensi dell’articolo 145, comma 9, del decreto-legge n. 145 del 2023.
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